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Vender un inmueble puede ser una operación muy rentable si sabes aprovechar bien el mercado, pero para optimizar tus ganancias es fundamental entender bien qué gastos puedes deducir y cómo afectan a la tributación de la venta.

En este artículo te explicamos, paso a paso, cómo calcular los gastos deducibles en la venta de una vivienda, un aspecto fundamental para conocer la rentabilidad real de tu compraventa.

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¿Qué gastos puedes deducir al vender una casa?

Si te preguntas “¿qué gastos puedo deducir al vender una vivienda?”, la respuesta es sencilla: solo podrás descontar aquellos gastos que estén directamente vinculados con la operación de venta. La normativa del IRPF, junto con las interpretaciones de la Dirección General de Tributos y la jurisprudencia administrativa, marcan qué gastos son deducibles y cuáles no.

Estos gastos se dividen en dos grandes grupos: los relacionados con el valor de adquisición y los relacionados con el valor de transmisión.

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Gastos deducibles para el valor de adquisición

El valor de adquisición es el precio original que pagaste por la vivienda. Además del importe de compra, podrás sumar una serie de gastos que fueron necesarios para realizar esa compra. Esto es importante porque esos costes se suman al valor de adquisición y reducen la ganancia patrimonial que tendrás que declarar.

Fórmula básica:

Valor de adquisición = Precio de compra + Gastos asociados

Algunos gastos deducibles son:

• Notaría
• Gestoría
• Honorarios de abogado
• Registro de la Propiedad
• Tasación
• Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o IVA, según corresponda
• Actos Jurídicos Documentados (AJD)
• Coste de reformas o mejoras realizadas (por ejemplo, eficiencia energética, accesibilidad, actualización de instalaciones)
• Parte proporcional de gastos prorrateados, como la plusvalía municipal si correspondía al vendedor

La Dirección General de Tributos aclara que las mejoras deben ser aquellas que aumentan la capacidad, habitabilidad o vida útil del inmueble, no solo reparaciones menores.

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Gastos deducibles para el valor de transmisión

El valor de transmisión es el precio por el que vendiste la vivienda. De este importe podrás restar ciertos gastos vinculados a la venta, para calcular el importe neto que efectivamente percibes.

Fórmula básica:

Valor de transmisión = Precio de venta – Gastos asociados

Entre los gastos deducibles para la venta están:

• Plusvalía municipal
• Gastos de cancelación de hipoteca
• Honorarios de la inmobiliaria
• Notaría
• Gestoría
• Abogado
• Certificados necesarios (eficiencia energética, habitabilidad, deudas con la comunidad)
• Gastos prorrateados entre comprador y vendedor

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¿Cómo calcular la ganancia patrimonial?

El beneficio que obtienes por la venta no es simplemente la diferencia entre lo que recibiste y el precio de compra. Debes considerar los gastos que hemos mencionado para calcular correctamente la ganancia patrimonial, que es la cantidad que debes declarar en la declaración de la renta del año en que vendiste el inmueble.

Fórmula:

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión – Valor de adquisición

Sobre esta ganancia se aplicará un tipo impositivo progresivo que varía según la cuantía obtenida.

Ganancia patrimonial	Tipo progresivo
Hasta 6.000 euros	19%
Entre 6.001 euros y 50.000 euros	21%
Entre 50.001 euros y 200.000 euros	23%
Desde los 200.000 euros	26%

Ejemplo de ganancia patrimonial por la venta de un inmueble en el IRPF

Ganancia patrimonial = Valor de transmisión (200.000 euros) – Valor de adquisición (160.000 euros) = 40.000 euros

• Los primeros 6.000 euros: 6.000 x 0.19 = 1.140 euros
• La cantidad restante (34.000 euros): 22.000 x 0,21 = 7.140 euros

Total: 8.280 euros de ganancia patrimonial

Si quieres que te ayudemos a entender mejor tu caso o a gestionar la venta de tu inmueble, no dudes en consultarnos.